Stel op een willekeurig sportpark de vraag van wie de kleedkamers zijn, en er ontstaat vaak een merkwaardige stilte. Iemand weet zeker dat de vereniging ze heeft betaald. Iemand anders weet zeker dat de gemeente ze onderhoudt. En als er dan naar een akte wordt gezocht, blijkt die er in veel gevallen niet te zijn.
Het uitgangspunt is dat de grondeigenaar alles bezit
De hoofdregel heet natrekking en staat in artikel 5:20 BW: gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, worden onderdeel van het eigendom van de grond. Wie op gemeentegrond een clubgebouw neerzet, bouwt dus in beginsel iets wat van de gemeente is, ongeacht wie het heeft betaald.
Dat raakt een hele generatie accommodaties. Sportverenigingen hebben in de periode 1960 tot en met 1990 vaak met eigen middelen een clubgebouw met kleedkamers laten bouwen. Zij zijn daarmee economisch eigenaar. Juridisch eigenaar worden zij alleen als er een opstalrecht is gevestigd via een notariele akte; is dat niet gebeurd, dan is de gemeente door natrekking juridisch eigenaar van het clubgebouw (KNVB en KNHB, Whitepaper Tips en tricks bij contractvorming sportvastgoed).
Vijf situaties, met heel verschillende gevolgen
De vereniging kan volledig eigenaar zijn, inclusief de grond. Dat is de sterkste positie: wil de gemeente er iets mee, dan zal zij moeten kopen.
Bij erfpacht ligt de grond bij de gemeente en gebruikt de vereniging die langdurig. De erfpachtvoorwaarden bepalen wat er met de opstallen gebeurt bij beeindiging, en een bepaling over vergoeding van de waarde is daarbij onmisbaar.
Bij een opstalrecht is de vereniging eigenaar van het gebouw en de gemeente van de grond. Let op de huurafhankelijke variant: eindigt de huur van de ondergrond, dan eindigt ook het opstalrecht (Koster Advocaten).
Bij huur of bruikleen is de vereniging gebruiker en niets meer, met de overeenkomst als enige basis.
En dan is er de situatie waarin een vereniging het park gebruikt zonder vergoeding en zonder vastlegging. Dat voelt comfortabel, maar het is de zwakste positie die er is.
Waarom dit het toekomstgesprek bepaalt
Eigendom bepaalt wie kan besluiten. Een gemeente die twee verouderde sportparken wil vervangen door een nieuw complex, heeft daarvoor medewerking nodig van wie eigenaar is. Is het eigendom eerder overgedragen aan verenigingen, dan is de gemeente voor elke stap afhankelijk van hun instemming, en blijft er zonder die instemming vaak veel bij het oude.
Datzelfde geldt kleiner. Wie investeert in verduurzaming van een gebouw dat juridisch niet van hem is? Wie mag een derde partij toelaten in een kantine waarvan het eigendom onduidelijk is? En wie draait op voor achterstallig onderhoud aan een tribune die niemand op de balans heeft staan?
Wat er niet in de map zit
Wij komen op sportparken waar drie partijen elk een ander antwoord geven op de eigendomsvraag, en waar alle drie te goeder trouw zijn. De vereniging wijst op de facturen uit 1982, de gemeente op de grondadministratie, en de beheerstichting op de onderhoudsafspraak die daarna is gemaakt. Dat is zelden iemands fout. Wat destijds is afgesproken werd vastgelegd in bestuursnotulen en niet bij de notaris, de betrokkenen zijn allang vertrokken, en niemand heeft ooit de opdracht gekregen om na te gaan of de papieren werkelijkheid nog klopt met de feitelijke.
Wij beginnen daarom met de akte en niet met het plan. Ligt er een akte, en zo ja welke? Waarop heeft die betrekking, alleen op de velden of ook op kleedkamers en clubgebouw? Loopt er een termijn af, en wat gebeurt er dan met de opstallen? Dat is meestal een paar dagen uitzoekwerk en het bepaalt wat er uberhaupt op tafel kan komen.
Voor de juridische uitwerking, van aktes tot erfpachtvoorwaarden en afkoopsommen, werken wij samen met specialisten die dat dagelijks doen. Die worden ingeschakeld zodra duidelijk is wat er speelt. Wat daaraan voorafgaat is de inventarisatie, en die is niet juridisch maar organisatorisch: welk plan ligt er, welke partijen zijn nodig, en wie kan wat tegenhouden.
Staat er bij jullie iets op stapel en weet je niet zeker hoe de eigendomsverhoudingen liggen? Wij van Sportgrond brengen dat in beeld voordat er richting wordt gekozen, want een plan dat juridisch niet kan, kost het meeste tijd om te ontdekken.
Gedeeld gebruik van sportaccommodaties klinkt simpel, tot eigendom en beheer verschillen